可行性研究目前在工程建設領域運用十分成熟和規(guī)范，促進了工程項目的科學決策，也推進了地方經(jīng)濟和社會的發(fā)展。然而，作為若干工程項目的集合且更為復雜的區(qū)域開發(fā)，卻很少實行全面的可行性研究，這導致了不少問題的出現(xiàn)。為提高區(qū)域開發(fā)的科學性，筆者建議應在區(qū)域開發(fā)中也推行可行性研究。
國家對于可行性研究方法、可行性研究報告的內(nèi)容、編制單位、立項審批等方面都形成了一套完善的制度規(guī)范。通過實行可行性研究，從技術、經(jīng)濟和組織管理等多個角度進行全面分析和論證，使得項目的決策更為科學合理，減少了建設中的浪費和盲目性，保障了工程的質量。毫不夸張地說，可行性研究在宏觀上促進了整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。
不過，目前的可行性研究主要是針對單體項目而言的，在更為復雜的區(qū)域開發(fā)中卻很少涉及。這里所說的區(qū)域開發(fā)主要是指新城（新區(qū)）建設和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。這里筆者結合四川省某縣正在建設的一個新區(qū)來說明區(qū)域開發(fā)的復雜性和綜合性。
項目多。區(qū)域開發(fā)涉及的地域范圍無論面積大小，都是多個單體項目的集合。上述縣正在建設的新區(qū)僅3平方公里，但需建設的項目幾乎涉及各類工程，包括道路、綠化、公園、污水處理廠、管網(wǎng)、垃圾填埋場、跨江大橋、體育館、博物館、學校、醫(yī)院等等。
投資大且投資周期長。該新區(qū)投資高達20億元，顯然比單體項目投資要大很多，更不用說六七十平方公里的新區(qū)了，其投資起碼三四百億元。此外，區(qū)域開發(fā)周期也比較長，往往在數(shù)年甚至十幾年。
影響面大。區(qū)域開發(fā)大都要進行大規(guī)模的征地拆遷。前面提到的該新區(qū)開發(fā)關乎近4000名農(nóng)民的切身利益，更不用說那些幾十平方公里的區(qū)域開發(fā)要涉及好幾萬人。開發(fā)中稍有閃失，都會影響社會穩(wěn)定。而且新城開發(fā)的項目多是民生工程，對于城市的品質大有影響。
風險程度高。區(qū)域開發(fā)，其“產(chǎn)品”主要是經(jīng)營性土地，土地出讓收入是投資回收最主要的來源；對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，還有稅收收入可以用于回收投資。投資回收來源單一且還受到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績等多方面的影響，風險程度比較高。
區(qū)域開發(fā)既然這么復雜，蘊含的風險也如此之高，那有沒有人針對區(qū)域開發(fā)的可行性從整體角度進行研究呢？有人會說，城市規(guī)劃可以看作可行性研究，它就是在對區(qū)域定位、功能配比、設施配置等進行可行性研究，對區(qū)域的未來描繪藍圖。
應該說，城市規(guī)劃只是畫了一個“藍圖”，但這個“藍圖”如何實現(xiàn)，規(guī)劃是沒有給出答案的。因此，各地在從“藍圖”到“實景”的過程中，出現(xiàn)了各種各樣的問題。有的是大干快上、盲目建設，有的是“城中村”、斷頭路、“半拉子”工程，還有的地方片面追求豪華，高標準、高規(guī)格卻“華而不實”，更不用說“鬼城”、“睡城”、“空城”等等現(xiàn)象了。
之所以出現(xiàn)上述問題，其本質就在于新區(qū)建設開始之前，沒有對如何實現(xiàn)規(guī)劃進行充分論證分析，也就是沒有進行細致的可行性研究。這個可行性研究的目的就是要以城市規(guī)劃為基礎，在充分調研了解的基礎上，分析盤點資源和方法，設計出實現(xiàn)規(guī)劃的可操作的路徑來。
那么，在區(qū)域開發(fā)中如何開展可行性研究？筆者認為可以參考工程項目可行性研究的方法。比如建設的必要性、技術方案、實施進度建議、組織實施方式、財務分析、風險分析及規(guī)避策略等方面都可以借鑒采用。筆者還是以上述某縣城市新區(qū)為例，對如何以城市規(guī)劃為基礎開展區(qū)域的可行性研究提出嘗試性的建議。
第一，梳理清楚項目，對整體盤子有準確的把握。應該首先把需要建設的各類項目梳理清楚，包括每個項目的建筑規(guī)模、建設要求、技術規(guī)格等。整體盤子摸清了，有利于確定投資總額、各項目性質和投資主體等進一步的工作。
第二，設計組織建設模式，充分發(fā)揮好市場和政府的作用。結合項目屬性（非營利性、半營利性和營利性項目），分清政府與市場之間的邊界，把能交給市場的交給市場。上述新區(qū)建設中，政府就主要負責主次干路、橋梁、公園和綠化、部分公共服務設施。同時，在政府各部門之間還進行責任劃分，各部門干好各自的事。此外，還建立了合作協(xié)調機制、督察機制等，保障項目按時按質完成。
第三，分析建設時序，分步推進實現(xiàn)價值最大化。分清主次，分階段有序推進，才能最優(yōu)化區(qū)域價值。上述新區(qū)建設，優(yōu)先拉開主干路網(wǎng)，暢通交通網(wǎng)絡；同時加快打造政務中心和水景公園，形成片區(qū)亮點，吸引人氣。再就是根據(jù)基礎設施的建設進展情況，合理推進經(jīng)營性用地出讓，推進房地產(chǎn)開發(fā)。
第四，做好財務分析，解決資金籌措問題。投資估算、資金籌措、資金運用、收入分析、效益分析等都是必不可少的。上述新區(qū)建設，通過估算，全部項目總投資高達20億元，資金籌措主要通過BT模式和以城投為平臺進行融資，基本解決了資金來源問題。經(jīng)濟效益方面，土地供應收入是最主要的，而且根據(jù)估算土地供應收入基本能覆蓋投資。當然，除了經(jīng)濟效益，在城市品質提升、城市環(huán)境改善等方面都會有益處。
第五，風險分析，并相應提出解決措施。區(qū)域開發(fā)的風險主要有戰(zhàn)略定位風險、規(guī)劃風險、籌資風險、管理風險、外部協(xié)作風險、資金風險、房地產(chǎn)市場風險等。上述新區(qū)開發(fā)中，結合可能存在的風險分析，提出規(guī)避舉措，主要是做大做強城投、采取多種增值舉措提升區(qū)域價值、建立協(xié)調機制等。
與工程項目編制可研一樣，區(qū)域開發(fā)的可行性研究也應當由業(yè)內(nèi)有專業(yè)經(jīng)驗的咨詢機構來進行，這樣能更有利于科學決策。鑒于可行性研究對區(qū)域開發(fā)的無可替代的決策支持作用，建議把可行性研究作為區(qū)域開發(fā)的前置研究工作之一，可行性研究的成果還應通過政府集體研究決策。（中國建設報）
